蛮族勇士(老蛮): 北京经济怎么了?

(本文的数据来源为北京市统计局官网及北京市其它各相关政府部门官网)

北京房价已经连续跌满两年多了。从2017年3月的高点开始跌,到2018年底,还只是环京地区跌。北京市中心,四环以内,基本上还能稳住,个别楼盘炒炒学区概念,也还能逆市涨涨价。但是2019年之后基本上是全面扑街,已经完全说不上什么涨幅了。普遍的跌幅超过10%,品质稍微差点的房子,跌幅就直奔3成而去。关键是二手房成交量剧烈萎缩。2016年是北京最多炒楼党入坑的一年,当年度成交了27.2万套商品房,2017年下降到13.6万套,2018年勉强恢复到15.6万套,让炒楼党高兴了一把,觉得再挨一挨也许就能挨过去。结果2019年截至11月份,也就是13万套出头,撑死了全年也就是14万套左右了。成交量没有了,价格又持续下跌,无量下跌是最可怕的事情,这意味着打算在北京炒楼的勇士们,全都被套进了无底深坑,一定要跌到成交量恢复的那一天,才算是跌近了底部。就现在这种情况看来,离底部还早着呢。

然而我们必须要了解的是:为什么?为什么钱倾天下的北京,居然无法再维持商品房地产这种纯金融产品的虚假繁荣?要知道在我大中国,每个人都是把房地产当成赌博筹码来看待的。只要后面还有资金接手,房价可以持续的涨下去,除了断贷以外的任何调控手段都无效。2014年我国曾经使用停止发放按揭贷款这一手狠招,把房地产市场打进了冰点,至于现在这一波调控,根本就没敢动用这一招,甚至可以说连想都没想过。然而,北京市场的资金量就是这么赫然减少了,接盘侠突然之间就没有了。这是为什么呢?在北京所发生的故事,会否在全国其它城市复制呢?不能妥善回答这个问题,遍布我大中国各地的炒楼党,恨不得晚上连觉都睡不好。

在常住人口问题上,北京2016年达到峰值的2173万人,2017年下降到2171万,2018年下降到2154万。2019年的数据还没有发布,不过从下面这组数据来看,北京的人口流出还在继续:2019年上半年北京申请积分入户的人数同比减少2万人。考虑到近年来北京每年都有18万左右的婴儿出生,事实上有更多青壮人口迁出了北京。老实说这真是一件非常有意思的事,在全国各地都在降低乃至是直接取消入户门槛争抢人口的时候,北京却在坚定的疏解自己的人口压力。要说北京的两千万常住人口分布在1.6万平方公里的土地上,压力真的大到无法承受的话,日本东京都地区的面积只有2200平米公里,常住人口超过3700万,人家也从来没有尝试过疏解首都地区的人口压力,甚至大部分东京地区人口还是居住在独栋式的小洋楼里。如果要说是社会福利压力的话,日本的医疗和教育办得也不差,东京地区看不起病上不起学的案例似乎也没怎么听闻过。总而言之,北京是全世界唯一一个正在积极推行逆城市化政策的城市,没有第二个。

说到这里,有个话题我实在是不吐不快。事实上,我大中国所有一二线城市政府,从来都没有给自己的常住市民提供过足够的教育资源福利。依然以北京为例,2018年的小学在校生为91万人。不过北京30-40岁的常住人口达到450万。根据2010年北京人口普查的结果,北京家庭户人口占比达到84%,这个比例到2018年的变化估计也不大,至少应该也还有80%左右。所以这450万中年人,理论上应该至少有360万是家庭户,他们可以生出180万的适龄学童子女。当然,这里有个生育率的问题,不过毕竟丁克家庭现象并不普遍,在统计上可以忽略不计,并且也还有少数生育二娃的家庭来抵销丁克家庭的影响。所以,这事实上就意味着,北京市能够提供出来的小学学位,只够一半市民享受。另外一半的市民,必须将其子女送回河南河北山西陕西的老家,去做留守儿童,以接受基础义务教育。此外,在这里我还必须强调的是:各位,那些已经放开了户籍准入限制的城市,就我的观察,它们大都也没有加强教育与医疗资源投入的财政计划。那些冒冒失失就办理了入户登记的新市民,估计等到他们兴冲冲的去给子女办理入学登记然后以学位不足的理由被拒绝的时候,才会情不自禁的哭出来吧。

总之,不管怎么说,北京地区连续四年的人口净流出,这已经是定局。人口流出当然意味着资金流出,没有了接盘侠,房价下跌就是必然。而且,各位必须同时意识到,人口流出同样意味着产业流出

所以2019年1-10月,北京规模以上工业企业利润总额1131亿,较2018年同期1326亿,剧烈下跌14.7%。北京规模以上信息软件服务业今年1-10月的利润总额1613亿,较2018年同期的2828亿剧烈下降43.0%。规模以上租赁及商务服务业(设备租赁、财务法务类专业服务)今年1-10月的利润总额3253亿,较2018年同期的3437亿,降幅5.4%。规模以上批发零售业今年1-10月的利润总额1160亿,较2018年同期的1215亿,降幅4.5%。规模以上住宿餐饮业今年1-10月的利润总额37亿,较去年同期的46亿,降幅19.6%

在这一连串的数据背后,一方面是因为北京人口减少之后生意不好做了,另一方面,也是大量的数码农民、会计师所在的企业和各类小老板正在加速撤离北京,因此留在北京的利润当然也就少了。而这反过来,又会加速恶化北京房地产市场的基本面:钱少了,房地产的金融属性首当其冲,被冲击得体无完肤,甚至连这整个金融属性都可能要被剥离掉,直接回归其居住的本质属性。反映到数据上,就是北京居民的贷款能力剧烈削弱。2016年北京市居民部门贷款新增规模为峰值的2969亿,2017年下降到2316亿,2018年继续剧烈下降到1400亿。再到2019年1-11月,居民新增贷款规模仅剩1002亿,预计全年新增规模撑死了也就是1100亿,只相当于峰值时期的三分之一。居民贷款基本上都是为了买房。目前这样的新增贷款规模,以单套房贷款300百万元计,只能维持3.67万套住宅的成交,也就是不到400万平米的成交规模。这种资金规模,当然无从维持北京房地产市场的繁荣,无从维持每年上千万平米的市场交易规模。从这个角度来看,北京房地产市场的剧烈衰弱,已经不可避免。目前也就是二手房市场交易还在低水平上维持着,有一些不信邪的外地炒家还试图在山腰上抄底,还在向这个极度缺乏资金的市场输血,大家左手换右手,勉勉强强维持住了市场,延缓了大跌发生的时刻。一旦这种左右互博的资金链断裂,那能跌到什么程度,简直都没法预测了。

总结起来看的话,北京的逆城市化进程,带来了人口、产业与资金的同时流出,并已持续三年之久,这当然会给北京的房价带来致命一击。理解了这一点,也就深刻理解了北京经济以及未来北京房价的走势。这一点,对于全国各地的炒楼党来说,是必须记住的深刻教训。

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