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缘由?对地产的影响?——光大信托紧急通知,暂停房产类项目融资

文:凭栏欲言

2019年7月11日,光大信托紧急通知,暂停所有房地产类项目募集。

2019年7月10日,中证网消息, 监管部门已向部分房地产贷款较多、增长较快的银行进行了‘窗口指导’,要求控制房地产贷款额度。或意味着继部分房地产信托暂停外,银行的房地产信贷也将放缓。

2019年7月22日,科创板将正式开市交易。今日(7月11日),沪深两市成交不足3500亿,表现萎靡。

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同受儒教文明影响的中日两国,或许是重视群体利益超过个体利益,或许是秉承中庸之道,惯于打高拉低。这导致两国在行为上似乎总有相似之处。

30年前, 1990年3月,日本大藏省发布《关于控制土地相关融资的规定》,严控房产融资。30年后,2019年7月,中国控制房产融资再次白热化。为何说再次?因为2018年四季度刚发生过一轮。

30年前,1989年12月29日,日本股价至38975点,随后转入漫漫熊途。30年后,2019年4月8日,上证至年内高位3288点,随后下跌,自进入7月更是一路下滑,对各种利好置若罔闻。

7月下旬,中国科创板即将开市,急需一个好的开端。

中日两国严控房市的政策都在股市急需资金支持的时刻出台。

中日两国控制房产融资政策的出台有着相似的背景:

1)      资金外流限制货币宽松

即算在1990年大衰退之后,日本仍维持了其较高利率水平,源于其对资金外流的担心。而中国近期修复中港利差的表现也体现了这一点。7月10日开始,中港利差修复,但内地流动性泛溢至香港,港元隔夜由7月4日的3.1425%下行至7月11日的1.6286%。

这与美元隔夜利率2.3501%形成倒挂,港元由强转弱,今日,美元港元已逼近7.82,这限制了内地货币宽松,中国央行公开市场操作已连停十余日。

2)      股市需要资金支撑

1990年日本股市的持续下挫需要资金支持,而2019年中国科创板开市和主板萎靡无疑也需要资金支持。

3)      房价信仰

两国房价长期上涨带来了房价迷信,1990年初的日本、2019年中的中国,都没有支撑房价紧迫性,货币宽松受限之下,严控资金流入房市,成为支撑股市的为数不多的手段之一。如果不挤压房市,房市信仰明显强于股市,只要信贷放松,资金就更喜欢流进房市。

2019年中国房市的主基调仍是,稳地价、稳房价、稳预期。并不是为了下压房价,毕竟房价下滑30%或将会导致银行发生风险。一季度房价回暖提升了居民对房价的信心,信心回暖为此轮严控房产融资,支撑股市创造了腾挪空间。

事实上,限制房产融资这个故事在2018年刚刚讲了一遍,2018年10月,A股连续股灾,上证指数一路下滑至2440点,引发股权质押问题,2018年4季度,政策就曾经限制资金流入房市,引导资金流入股市。

2018年4季度不少信托公司的房地产信托业务收缩或暂停。2018年11月地产集合信托发行规模降到了600亿以下,较高峰2018年8月份减少了450多亿。

至2019年1季度,股权质押问题暂时得到解决,随之又放松了对房企融资的限制。并在7月份科创板开市之前,再次加强了对房企融资的限制。

资金外流限制不能放水过猛,房市短期不易出问题,而股市又需要资金支撑,中日两国在股、房之间打高拉低的手段如出一辙。

而一旦房市有发生风险的苗头,或许政策会再次转向。

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1989年的日本与2019年的中国有太多的相似之处,以至于经常被拿来对比。相似处有:

1)      社会的高储蓄率。

2)      高投资率。

3)      对外贸易顺差。

4)      高房价。

5)      高社会杠杆率。

却也有不同之处:

1)      财政盈余

1987-1992年,日本政府连续六年财政盈余。中国政府则是财政赤字持续逼近3%红线。

缘由?对地产的影响?——光大信托紧急通知,暂停房产类项目融资

2)      经常项顺(逆)差

日本海外投资规模巨大,日本由此受益,多年以来一直是经常项顺差国。而中国虽然名义上经常项仍为顺差,但考虑到遗漏项实际上自2016年3季度已经进入经常项逆差状态。在2016Q3-2019Q1,经常项和遗漏项叠加,实际累计逆差2244亿美元。

缘由?对地产的影响?——光大信托紧急通知,暂停房产类项目融资

两者的区别导致中国在选择货币政策和财政政策时更易受到局限,这是近两年中国政策调向极为频密的原因所在。

然而无论是房价还是股价,皆立足于同一基础之上,即企业和家庭的收入。同一基础上的打高拉低或许只是一种理想状况下的设想,更大的可能性是一荣俱荣、一损俱损。

日本之被世人铭记源于其腾挪失效的后果——日本大衰退。

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