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压倒房企的最后一根稻草来了,警惕!

文:胖兔财经 双极分析师

2003年,4月18日,一个海口的旅游地产促销团来到了浙江温州。面对200平米展厅中汹涌的人流,地产商的代表发现,自己低估了温州投资客的热情。

展会还未开始,就已经有客户抢先签下了购房合同,客户的订房热情让开幕式和楼盘介绍说明会都被迫取消。

不用讲,就是订。4名从未去过海南的客户,在首日就签下了合同。

4月19日,人流更甚,呼朋唤友报名看房的温州投资客让随行的旅游公司都乐开了花。

也就是同一天,温总理正式警告地方官员,瞒报疫情将面临严肃处理。

当夜,杭州出现3例非典病例,4月20日,北京的非典疫情从最初瞒报的37例,暴增至339例。

无奈!无奈!无奈!面对汹涌的疫情,促销团的负责人也只得在4月20日提前结束了促销会。

五一期间,本期待能够蜂拥而至的温州客人并没有到来。相较于促销会的狂热,更多的咨询者表示,会在非典过后到海口看房。

2003年非典的爆发恰逢春季房展会的聚集期,温州和海口的这一幕在全国各地重演。

相较于2003年房产投资的狂热,2019年本就是一个寒冬。

1月17日,国家统计局公布了全国的房地产开发投资数据。

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商品房销售面积171558万平方米,比上年下降0.1%,连续4年的正增长就此终结,商品房销售额增速与2018年相比回落了5.7个百分点。

而已经爆发的疫情无疑会让在寒冬中艰难求生的房企们雪上加霜。

寒冬之下,人人皆苦,那些已经紧张的房企,是否会倒在这一波寒潮中?流行病的传播又会对房产市场造成怎样的影响呢?

疫病的全球冲击

本次的新型冠状病毒爆发后,与中国密切相关的奢侈品牌股价都出现了显著下跌。刚刚登顶世界首富的LV的老板伯纳德·阿诺特就这样被拉回了第二名。

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而与消费市场一起直面冲击的,是商业和旅游类地产。

以香港大型购物中心为主的九龙仓置业地产投资(Wharf Real Estate Investment),21、22两日股价暴跌超过4%。在武汉投资130亿恒隆广场的香港恒隆地产在21日当天股价下跌也超过了3%。

而在旅游地产方面,通过2003年的数据就能够有初步的判断。

仅在世界卫生组织发布关于流行病的警告两个月后,香港的游客人数就下降了68%,新加坡旅游业下降了70%以上。亚太地区的航空公司收入损失了60亿美元,导致新加坡航空将6600名飞行人员放了无薪假。

不只是SARS,2015年,受到MERS(中东呼吸综合征)的影响,韩国的国际游客最高跌幅达到60%。韩国政府为此损失了100亿美元。H1N1甲流让墨西哥5个月损失了100万名旅客,造成了高达28亿美元的损失。2016年,寨卡病毒的爆发,也让美国佛州迈阿密的旅游企业损失了50-60%的收入。

回到2003

2003年3月31日,香港淘大花园E座的居民一觉醒来,发现自己已经不能出门。身穿防护服的警察和医护人员对公寓楼施行紧急隔离令。或许由于污水渠排气管泄漏的问题,这栋楼内41%的住户感染了SARS。

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而在当时整个淘大花园,总计有329人感染,42人死亡,成为了非典时期香港著名的疫区。

SARS过后,淘大花园的房价从500平方英尺(约46.5平方米)120万,下跌到70万都无人问津。

关于当年的SARS对于房产市场的影响,市场上存在着两种对立的观点。

其中一派是学者派,认为SARS对楼市影响小且短暂。一方面是当时的全国平均房价仅下跌了1.6%,与其他的市场因素造成的波动相比几乎可以忽略不计。另一方面,疫情期间全国销售面积较2002年仍然有显著增长。

另一派则是众多民间的说法,非典期间人去楼空,几乎无人看房,很多城市的房价甚至跌倒了历史最低点。

对于这个问题,双极分析师的观点是区域影响论。

淘大花园虽是个案,却最大程度的反映出疫病对房地产市场的影响。

2003年的广交会,参展人数仅为2002年的12%。而在房地产领域,2003年5月份全国几乎所有的房展会都被取消。

在北京,非典官方爆发后,看房的规模下降到了平时的不到一半。华润置地北京分公司在接受央视的采访时表示,营业额的短期损失大概在20%,由于运营成本的增加,利润方面的损失大概达到了30%-40%。金融街开发公司的反馈是影响在10%-15%。

按照当时的媒体报道,4月份,北京楼盘项目的平均成交量仅为36.84%,不足以往的一半(49.76%)。

有很多的研究机构参考了4月份北京的销售总面积涨幅为19%,但这一数字的背后是当年房地产开发上市的规模爆发。

在恐慌情绪严重的香港,SARS的影响更为显著。2003年3月香港一手楼盘成交2240宗,而到四月这一数字只有925宗,大幅下跌58.7%,4月份,香港的房屋销售面积同比跌幅达到25%,5月份的跌幅达到了40%。按照香港长江实业当时的说法,四月份期间,影响幅度大概有30%到50%之间。

而在SARS的首发地广东省,在经历了3、4月份的同比负增长,5月份广东的房屋销售面积反而同比大涨了73%,按照当时广州从业者的反馈,虽然“五一”期间看房量减少,但房屋成交量是在增加的。

这种扭转,一方面时因为疫情在广东得到有效控制,同时也因为3、4月份市场存量的积累在5月份集中爆发。

毕竟,冒着生命危险看房,不买一套实在对不起自己。

不只是SARS,其他的传染病对区域房产市场的销售也存在明显影响。

2016年7月,寨卡病毒席卷美国弗罗里达州。由于温暖的天气和大量的降雨,迈阿密成为了蚊虫理想的繁殖地。

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这一时期,迈阿密的房产市场也受到了明显的影响。以著名的的Wynwood社区为例,众多当地的中介机构都反映,大批的意向买家推迟了他们的出行计划。

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但回顾当时的成交数据,我们也能看到,Wynwood社区实际的房价成交中位数反而在疫病爆发期上升。

造成这一现象的原因是疫病期间实际购买买家对于房屋环境要求的提高。这种现象在SARS期间也出现在国内,有近三成的购房者在这期间将通风作为购房的关键考量因素。

来到2020

这一次的新型冠状病毒的爆发,会对2020的房地产市场造成怎样的影响呢?从两个视角来看。在房屋销售层面上,这一次的疫情应该不会导致2003年的区域性大规模销售下滑。

首先,全国性的限购让跨区炒房行为大幅减少,出行市场的影响不会像2003年一样直接传导到房产投资领域。

其次,本次疫病爆发的阶段正值假期,对于房展会的市场宣传,房企运营,房屋工程进度的影响都会远小于2003年。

然而,今年的市场行情也不是2003年了。

正如2003年的广东市场,疫病仍然横行,但疾病的恐惧也只能短暂的压制市场的热情。5月份疫情稍控,投资者就可以不畏风险的回归市场了。

今年的市场,他们能吗?

这场疫病会成为压垮寒冬里中小房地产企业的最后一根稻草吗?

2003年8月份,全球的SARS疫情刚刚终结。国务院发布18号文,发布了《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》。文中提到,房地产业关联度高,带动力强,已经成为国民经济的支柱产业。

区区疫病的影响,一扫而空。

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